Investir en loi PINEL puis transformer en location meublée (LMNP) avec l’aide d’un conseiller en gestion de patrimoine : simulation chiffrée

Le dispositif Pinel permet de bénéficier d’avantages fiscaux ouvrant droit à des réduction d’impôts sur les revenus. Une fois l’engagement du propriétaire auprès de l’Etat terminé (6, 9 ou 12 ans), l’investisseur ne bénéficie plus de réductions d’impôts. Il peut néanmoins continuer à louer son logement, il a le choix entre louer son bien meublé ou non-meublé.

Logement Pinel en logement meublé

Il est possible de transformer son logement Pinel en logement meublé pour bénéficier des avantages fiscaux liés au statut du Loueur Meublé Non Professionnel, le statut LMNP. Une fois le bien meublé, l’investisseur aura alors le choix entre différents régimes d’imposition : le régime du micro-BIC et le régime réel.

Le régime du micro-BIC permet à l’investisseur dans l’immobilier locatif de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur ses loyers perçus.

Concernant le régime réel, il permet à l’investisseur, grâce au mécanisme de l’amortissement, d’effacer l’imposition sur les loyers perçus pendant 15 à 25 ans.

Pour bénéficier du statut du Loueur Meublé Non professionnel ou LMNP, il faut meubler le logement qui était jusqu’à présent soumis au dispositif Pinel. En effet, l’une des conditions pour bénéficier du dispositif Pinel étant la location nue du bien, c’est-à-dire sans meubles. Pour passer d’un logement nu en Pinel à un logement meublé afin de louer son bien sous le statut de Loueur Meublé non professionnel, il faut que le propriétaire équipe son logement avec les 11 meubles mentionnés dans la Loi Alur de 2015 : Literie comprenant couette ou couverture, dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur et congélateur, la vaisselle nécessaire à la prise des repas, des ustensiles de cuisine, des tables et sièges, des étagères de rangement, des luminaires et du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Pour faire changer le statut de la location, il faut redéfinir le bail et donc attendre que le bail arrive à terme ou que le locataire quitte le logement. Il faudra donc signer un bail meublé.

Si un investisseur dans l’immobilier locatif choisit le régime réel en location meublée, la valeur prise par le bien pour calculer l’amortissement est la valeur du bien constatée lors de la transformation du logement nu en logement meublé.

Exemple explicatif :

M. X a investi avec le dispositif PINEL, il a acheté un bien pour 200 000€ et s’est engagé pour une durée de 9 ans selon les conditions du dispositif PINEL (location non-meublée). En 2021 il arrive au terme de sa réduction d’impôts et aimerait continuer à percevoir des revenus locatifs. Il décide de meubler son bien pour pouvoir continuer à le louer sous le statut fiscalement avantageux du Loueur meublé non professionnel, dit LMNP.

Il achète ses meubles pour 2 500€ et son bien est réévalué à 220 000 €.
Il touchera un loyer de 700€ par mois hors charges. Il décide d’amortir son bien sur 25 ans.
Charges : 600 € / an de charges de copropriété + 1.800 € / an d’intérêts sur le crédit + 600 € de taxe
foncière = 3.000€
Amortissement de l’immeuble 85 % de 220 000 sur 25 ans, soit 7.480 € déductibles / an

Amortissement du mobilier : 2.500 € amortis sur 10 ans, soit 250 € / an
Total des déductions : 3.000 + 7.480 + 250 = 10.730 €
Revenus : 8 400€/ans
Résultat fiscal : 8.400 - 10.730 = - 2.330 €
Le résultat fiscal est déficitaire, il n’y a donc pas d’imposition, ni de prélèvements sociaux ! Grâce à son résultat fiscal négatif, l’investisseur ne paiera pas d’impôts sur les loyers perçus. Chez Vousconseiller.com, les conseillers en gestion de patrimoine sont à votre disposition pour vous apporter leurs expertises, répondre à vos questions et vous accompagner tout au long de vos projets.

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